Дело №2-1778/10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

01 июня 2010 г. Октябрьский районный суд города Тамбова в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.В.

при секретаре Копыловой Ю.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кутырева Геннадия Евгеньевича к ЗАО Корпорация «СХолдинг» и администрации г.Тамбова о сохранении квартиры в перепланированном состоянии и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Кутырев Г.Е. с 28.02.2005 г. является членом КПГК «Строим вместе» (в настоящее время ПИК «Строим вместе»). На основании заявления Кутырева Г.Е. о приобретении для него квартиры №36 в доме №4 по ул.Северо-Западной г.Тамбова председателем ПИК «Строим вместе» вынесено распоряжение №52 от 26.02.2006 г. о заключении договора долевого участия в строительстве.

27.02.2006 г. между ЗАО Корпорация «СХолдинг» (инвестор) с одной стороны, ООО «Управляющая компания «Областной дом недвижимости» (поверенный) со второй стороны и Потребительским ипотечным кооперативом «Строим вместе» (соинвестор) с другой стороны был заключен договор №М/46-36 на инвестировании долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Тамбов, мкрн. Московский, ул.. Северо-Западная, д.4, по условиям которого соинвестор осуществляет частичное финансирование строительства объекта (жилого дома) в виде отдельной однокомнатной квартиры №36, расположенной на 9 этаже, №4 на площадке, справа от лифта в секции №1 общей площадью 49,20 кв.м в размере 615 000 рублей, а инвестор обязуется после завершения строительства не позднее 2 квартала 2006 г. передать вышеуказанную квартиру в собственность соинвестору.

04.03.2008 г. между ЗАО Корпорация «СХолдинг» с одной стороны и Кутыревым Г.Е. с другой стороны был перезаключен договор №М/46-36 на инвестировании долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Тамбов, мкрн. Московский, ул.. Северо-Западная, д.4. В соответствии с условиями договора Кутырев Г.Е. осуществлял частичное инвестирование строительства объекта (жилого дома) в виде отдельной однокомнатной квартиры №36, расположенной на 9 этаже, №4 на площадке, справа от лифта в секции №1 общей площадью 49,20 кв.м. в размере 615 000 рублей, а ответчик обязался после завершения строительства не позднее 1 квартала 2008 г. передать вышеуказанную квартиру в собственность истца.

Кутырев Г.Е. обратился в суд с иском к ЗАО Корпорация «СХолдинг», просил признать право собственности на квартиру №36 в доме №4 по ул.Северо-Западной г.Тамбова и в связи с уменьшением площади квартиры взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере 6 250 рублей. В обоснование указал, что стоимость квартиры им полностью выплачена, дом введен в эксплуатацию 11.03.2008 г. Однако ответчик уклоняется от передачи ему в собственность жилого помещения, мотивируя тем, что он не в полном объеме оплатил стоимость квартиры и требует произвести доплату за балкон в размере 7500 рублей. Считает действия ответчика незаконными, поскольку предметом договора была квартира общей площадью 49,2 кв.м. и оплата стоимости балкона отдельно договором не предусмотрена, т.к. он является неотъемлемой частью объекта недвижимости. В соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры стала меньше на 0,5 кв.м. и составляет 48, 7 кв.м.

В процессе рассмотрения дела истец Кутырев Г.Е. отказался от исковых требований в части взыскания с ЗАО Корпорация «СХолдинг» 6 250 рублей, о чем вынесено определение суда от 12.05.2010 г. о прекращении производства по делу в этой части.

25.05.2010 г. Кутырев Г.Е. предъявил дополнительные требования к администрации г.Тамбова о сохранении квартиры №36 в доме №4 по ул.Северо-Западной г.Тамбова в перепланированном состоянии. Мотивировал требования тем, что в конце 2008 г. им без соответствующих разрешений с целью улучшения жилищных условий была выполнена перепланировка в спорной квартире. В соответствии с полученными заключениями квартира после перепланировки соответствует санитарным, строительным и противопожарным  нормам.

В судебном заседании Кутырев Г.Е. исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ЗАО Корпорация «СХолдинг» надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. В деле имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчиком также представлены суду письменные возражения на иск, в которых ЗАО Корпорация «С-Холдинг» приводит, что в общую площадь квартиры по договору входит жилая площадь, подсобные помещения, а также площадь лоджий и балконов. Истец при подписании договора выразил намерение на приобретение квартиры с балконами и лоджиями. В связи с увеличением площади квартиры, а не в связи с включением площади балконов и лоджий, истец не доплатил сумму, обусловленную договором. На данные правоотношения не распространяются нормы жилищного законодательства, в частности ст. 15 ЖК РФ, поскольку вопросы права собственности как объекта недвижимости регулируются гражданским законодательством, а не жилищным законодательством. В связи с тем, что истец не выполнил все предусмотренные договором обязательства (не доплатил за увеличение площади), у него не могло возникнуть право собственности.

Ответчик администрация г.Тамбова и третье лицо ПИК «Строим вместе» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в отсутствие представителей.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Кутырев Г.Е. и ЗАО Корпорация «СХолдинг» заключили гражданско-правовой договор, предметом которого является инвестирование строительства жилого дома № 4, а результатом - получение  в собственность истца квартиры №36 в этом доме, общей площадью 49,2 кв.м.

Между сторонами возник спор относительно стоимости квартиры, передаваемой истцу на праве собственности по договору.

Согласно кадастрового паспорта, общая площадь, передаваемой Кутыреву Г.Е. квартиры № 36, в доме №4 по ул. Северо-Западная г. Тамбова составляет 48,7 кв.м. Согласно экспликации к поэтажному зданию приложения к техническому паспорту на строение в общую площадь квартиры входит: жилая площадь-20,7 кв.м. и площадь подсобных помещений -28,0 кв.м. Площадь балкона -1,10 кв.м. (с применением коэффициентов) выведена за общую площадь квартиры и в нее не входит.

Из анализа заключенного истцом договора следует, что указанная в нем общая площадь приобретаемого жилья относится к квартире как к объекту, состоящему из жилых и нежилых помещений. Условия договора не содержат ссылки о том, что площадь приобретаемой истцам квартиры не включает в себя площадь балкона.

В соответствии  со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом, предметом договора между истцом и ответчиком является выполнение услуг по строительству однокомнатной квартиры в многоквартирном доме. Правоотношения, возникшие по обстоятельствам выполнения договора регулируются нормами гражданского законодательства а также Законом о защите право потребителей

Анализ изложенного позволяет суду сделать вывод о том, что при заключении договора намерения истца были  выражены в инвестировании квартиры, площадь которой  включает в себя  площадь балкона.

Исходя из условий договора, предполагалось строительство трехкомнатной квартиры (включая лоджии и балкон) общей площадью 49,2 кв.м.

В соответствии с данными обмера ГУПТИ Тамбовской области площадь квартиры составляет 49,8 кв.м. (жилая 20,7, площадь подсобных помещений 28,0 кв.м., площадь балкона 1,10 кв.м.).

Из представленной копии проекта квартиры видно, что она имела следующие показатели: площадь подсобных помещений 27,6 кв.м.; площадь жилых комнат 20,54 кв.м. Общая площадь квартиры с учетом балкона (с применением коэффициентов) составляла 49,2 кв.м, как и указано в договоре.

После обмеров ГУПТИ Тамбовской области общая площадь передаваемой квартиры увеличилась до 49,8 кв.м., в которую входит: площадь подсобных помещений 28,0 кв.м.; площадь жилых комнат 20,7 кв.м., площадь балкона с применением коэффициентов составляет 1,10 кв.м.

Таким образом, увеличилась вся площадь квартиры и не за счет увеличения площади балкона, а за счет увеличения площади жилых комнат и подсобных помещений. То есть площадь квартиры увеличилась на 0,60 кв.м. И в соответствии с условиями договора п.4.3 на истце лежит обязанность по оплате ее стоимости.

Вместе с тем суд считает, что требования Кутырева Г.Е. о признании за ним право собственности на квартиру подлежат удовлетворению в силу ч.1 ст. 218 ГК РФ, поскольку в основной части им исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры. Оплата за увеличение площади квартиры составляет небольшую сумму от стоимости оплаченной части.

Ответчик в свою очередь, каких- либо требований о доплате за превышение общей площади квартиры над проектной с учетом  площади балкона в судебном порядке не предъявил.

Признание за истцом права собственности на квартиру, по мнению суда, не нарушает прав ответчика, который не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании указанной стоимости с Кутырева Г.Е.

Также суд в данном случае считает возможным применить аналогию права. А именно положения ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно условиям договора стороны определили цену передаваемой истцу квартиры -615 000 руб.

Кутырев Г.Е. исполнил в указанном размере взятое на себя обязательство по оплате стоимости квартиры.

Сторонами в договоре была определена отсрочка оплаты стоимости за излишнюю площадь квартиры при условии ее увеличения - после  окончания строительства в соответствии с данными обмеров ГУПТИ Тамбовской области п.4.3. 

Доплата составляет 7 500 руб., что составляет 1,22 % от оплаченной истцом суммы. Из чего следует, что квартира, в любом случае не подлежит возврату другой стороне. Данное обстоятельство не является существенным нарушением условий договора, поскольку в основной части договор истцом исполнен.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно техническому заключению ООО «Эксперт-сервис» в результате выполненной перепланировки состояние основных несущих конструкций квартиры №36 жилого дома №4 по ул.Северо-Западной г.Тамбова не ухудшилось. Строительные конструкции и материалы, использованные при перепланировке помещений квартиры, соответствуют противопожарным, строительным и санитарным нормам. При перепланировке объемно-планировочное решение квартиры не ухудшилось. Следовательно, сохранение квартиры №36 жилого дома №4 по ул.Северо-Западной г.Тамбова в перепланированном состоянии возможно.

Из выводов экспертного заключения №865 от 18.05.2010 г. ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тамбовской области» следует, что жилая квартира №36 жилого дома №4 по ул. Северо-Западной г.Тамбова после проведенной перепланировки соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

Оценивая все доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что перепланированное жилое помещение отвечает всем градостроительным, санитарно-техническим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым помещениям, законных прав граждан не нарушает, угрозу их жизни или здоровью не создает. Следовательно, помещение спорной квартиры может быть сохранено в переустроенном и переоборудованном состоянии.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

 

РЕШИЛ:

 

Сохранить квартиру №36 в доме №4 по ул.Северо-Западной г.Тамбова в перепланированном состоянии: с уменьшением жилой площади комнаты №3 за счет сноса и возведения перегородки между комнатами №2 и №3, заделкой дверного проема между комнатами №1 и №2, пробивкой дверного и оконного проема между комнатами №2 и №3, увеличением площади санузла за счет сноса и возведения перегородки между комнатами №1 и №5.

Признать за Кутыревым Геннадием Евгеньевичем право собственности на квартиру № 36 общей площадью 48,40 кв.м., расположенную на 9 этаже в жилом доме № 4 по ул. Северо-Западной г. Тамбова. 

Решение может быть обжаловано сторонами в Тамбовский областной суд в течение 10 дней.

 

 

Судья -                                                                                                                       Е.В. Попова