Дело № 2-1778/10

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

 

01 июня 2010 г. Октябрьский районный суд города Тамбова в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.В.

при секретаре Копыловой Ю.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Г.Е. к ЗАО К.«СХ.» и администрации г.Тамбова о сохранении квартиры в перепланированном состоянии и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

К.Г.Е. с 28.02.2005 г. является членом КПГК «С.» (в настоящее время ПИК «С.»). На основании заявления К.Г.Е. о приобретении для него квартиры №… в доме №… по ул…. г.Тамбова председателем ПИК «С.» вынесено распоряжение №52 от 26.02.2006 г. о заключении договора долевого участия в строительстве.

27.02.2006 г. между ЗАО К.«СХ.» (инвестор) с одной стороны, ООО «Управляющая компания «О.» (поверенный) со второй стороны и Потребительским ипотечным кооперативом «С.» (соинвестор) с другой стороны был заключен договор №… на инвестировании долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Тамбов, мкрн. Московский, ул…., по условиям которого соинвестор осуществляет частичное финансирование строительства объекта (жилого дома) в виде отдельной однокомнатной квартиры №…, расположенной на… этаже, №… на площадке, справа от лифта в секции №… общей площадью … кв.м в размере …рублей, а инвестор обязуется после завершения строительства не позднее 2 квартала 2006 г. передать вышеуказанную квартиру в собственность соинвестору.

04.03.2008 г. между ЗАО К.«СХ.» с одной стороны и К.Г.Е. с другой стороны был перезаключен договор №… на инвестировании долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Тамбов, мкрн. Московский, ул…., д….. В соответствии с условиями договора К.Г.Е. осуществлял частичное инвестирование строительства объекта (жилого дома) в виде отдельной однокомнатной квартиры №…, расположенной на … этаже, №… на площадке, справа от лифта в секции №… общей площадью … кв.м. в размере … рублей, а ответчик обязался после завершения строительства не позднее 1 квартала 2008 г. передать вышеуказанную квартиру в собственность истца.

К.Г.Е. обратился в суд с иском к ЗАО К.«СХ.», просил признать право собственности на квартиру №… в доме №… по ул….г.Тамбова и в связи с уменьшением площади квартиры взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере … рублей. В обоснование указал, что стоимость квартиры им полностью выплачена, дом введен в эксплуатацию 11.03.2008 г. Однако ответчик уклоняется от передачи ему в собственность жилого помещения, мотивируя тем, что он не в полном объеме оплатил стоимость квартиры и требует произвести доплату за балкон в размере… рублей. Считает действия ответчика незаконными, поскольку предметом договора была квартира общей площадью…кв.м. и оплата стоимости балкона отдельно договором не предусмотрена, т.к. он является неотъемлемой частью объекта недвижимости. В соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры стала меньше на…кв.м. и составляет … кв.м.

В процессе рассмотрения дела истец К.Г.Е. отказался от исковых требований в части взыскания с ЗАО К.«СХ.» … рублей, о чем вынесено определение суда от 12.05.2010 г. о прекращении производства по делу в этой части.

25.05.2010 г. К.Г.Е. предъявил дополнительные требования к администрации г.Тамбова о сохранении квартиры №…в доме №… по ул…. г.Тамбова в перепланированном состоянии. Мотивировал требования тем, что в конце 2008 г. им без соответствующих разрешений с целью улучшения жилищных условий была выполнена перепланировка в спорной квартире. В соответствии с полученными заключениями квартира после перепланировки соответствует санитарным, строительным и противопожарным  нормам.

В судебном заседании К.Г.Е. исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ЗАО К.«СХ.» надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился. В деле имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчиком также представлены суду письменные возражения на иск, в которых ЗАО К.«СХ.» приводит, что в общую площадь квартиры по договору входит жилая площадь, подсобные помещения, а также площадь лоджий и балконов. Истец при подписании договора выразил намерение на приобретение квартиры с балконами и лоджиями. В связи с увеличением площади квартиры, а не в связи с включением площади балконов и лоджий, истец не доплатил сумму, обусловленную договором. На данные правоотношения не распространяются нормы жилищного законодательства, в частности ст. 15 ЖК РФ, поскольку вопросы права собственности как объекта недвижимости регулируются гражданским законодательством, а не жилищным законодательством. В связи с тем, что истец не выполнил все предусмотренные договором обязательства (не доплатил за увеличение площади), у него не могло возникнуть право собственности.

Ответчик администрация г.Тамбова и третье лицо ПИК «С.» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в отсутствие представителей.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

К.Г.Е. и ЗАО К.«СХ.» заключили гражданско-правовой договор, предметом которого является инвестирование строительства жилого дома № …, а результатом - получение  в собственность истца квартиры №…в этом доме, общей площадью …кв.м.

Между сторонами возник спор относительно стоимости квартиры, передаваемой истцу на праве собственности по договору.

Согласно кадастрового паспорта, общая площадь, передаваемой К.Г.Е. квартиры № …, в доме №…по ул.… г. Тамбова составляет …кв.м. Согласно экспликации к поэтажному зданию приложения к техническому паспорту на строение в общую площадь квартиры входит: жилая площадь-… кв.м. и площадь подсобных помещений -… кв.м. Площадь балкона -… кв.м. (с применением коэффициентов) выведена за общую площадь квартиры и в нее не входит.

Из анализа заключенного истцом договора следует, что указанная в нем общая площадь приобретаемого жилья относится к квартире как к объекту, состоящему из жилых и нежилых помещений. Условия договора не содержат ссылки о том, что площадь приобретаемой истцам квартиры не включает в себя площадь балкона.

В соответствии  со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Как установлено судом, предметом договора между истцом и ответчиком является выполнение услуг по строительству однокомнатной квартиры в многоквартирном доме. Правоотношения, возникшие по обстоятельствам выполнения договора регулируются нормами гражданского законодательства а также Законом о защите право потребителей

Анализ изложенного позволяет суду сделать вывод о том, что при заключении договора намерения истца были  выражены в инвестировании квартиры, площадь которой  включает в себя  площадь балкона.

Исходя из условий договора, предполагалось строительство трехкомнатной квартиры (включая лоджии и балкон) общей площадью … кв.м.

В соответствии с данными обмера ГУПТИ Тамбовской области площадь квартиры составляет … кв.м. (жилая …, площадь подсобных помещений … кв.м., площадь балкона … кв.м.).

Из представленной копии проекта квартиры видно, что она имела следующие показатели: площадь подсобных помещений … кв.м.; площадь жилых комнат … кв.м. Общая площадь квартиры с учетом балкона (с применением коэффициентов) составляла … кв.м, как и указано в договоре.

После обмеров ГУПТИ Тамбовской области общая площадь передаваемой квартиры увеличилась до … кв.м., в которую входит: площадь подсобных помещений … кв.м.; площадь жилых комнат … кв.м., площадь балкона с применением коэффициентов составляет … кв.м.

Таким образом, увеличилась вся площадь квартиры и не за счет увеличения площади балкона, а за счет увеличения площади жилых комнат и подсобных помещений. То есть площадь квартиры увеличилась на …кв.м. И в соответствии с условиями договора п.4.3 на истце лежит обязанность по оплате ее стоимости.

Вместе с тем суд считает, что требования К.Г.Е. о признании за ним право собственности на квартиру подлежат удовлетворению в силу ч.1 ст. 218 ГК РФ, поскольку в основной части им исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры. Оплата за увеличение площади квартиры составляет небольшую сумму от стоимости оплаченной части.

Ответчик в свою очередь, каких- либо требований о доплате за превышение общей площади квартиры над проектной с учетом  площади балкона в судебном порядке не предъявил.

Признание за истцом права собственности на квартиру, по мнению суда, не нарушает прав ответчика, который не лишен возможности обратиться в суд с иском о взыскании указанной стоимости с К.Г.Е.

Также суд в данном случае считает возможным применить аналогию права. А именно положения ст. 489 ГК РФ, договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно условиям договора стороны определили цену передаваемой истцу квартиры -… руб.

К.Г.Е. исполнил в указанном размере взятое на себя обязательство по оплате стоимости квартиры.

Сторонами в договоре была определена отсрочка оплаты стоимости за излишнюю площадь квартиры при условии ее увеличения - после  окончания строительства в соответствии с данными обмеров ГУПТИ Тамбовской области п.4.3. 

Доплата составляет … руб., что составляет … % от оплаченной истцом суммы. Из чего следует, что квартира, в любом случае не подлежит возврату другой стороне. Данное обстоятельство не является существенным нарушением условий договора, поскольку в основной части договор истцом исполнен.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно техническому заключению ООО «Э.» в результате выполненной перепланировки состояние основных несущих конструкций квартиры №…жилого дома №… по ул…. г.Тамбова не ухудшилось. Строительные конструкции и материалы, использованные при перепланировке помещений квартиры, соответствуют противопожарным, строительным и санитарным нормам. При перепланировке объемно-планировочное решение квартиры не ухудшилось. Следовательно, сохранение квартиры №… жилого дома №… по ул…. г.Тамбова в перепланированном состоянии возможно.

Из выводов экспертного заключения №865 от 18.05.2010 г. ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тамбовской области» следует, что жилая квартира №… жилого дома №… по ул. … г.Тамбова после проведенной перепланировки соответствует требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

Оценивая все доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что перепланированное жилое помещение отвечает всем градостроительным, санитарно-техническим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым помещениям, законных прав граждан не нарушает, угрозу их жизни или здоровью не создает. Следовательно, помещение спорной квартиры может быть сохранено в переустроенном и переоборудованном состоянии.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

 

РЕШИЛ:

 

Сохранить квартиру №… в доме №… по ул…. г.Тамбова в перепланированном состоянии: с уменьшением жилой площади комнаты №… за счет сноса и возведения перегородки между комнатами №… и №…, заделкой дверного проема между комнатами №… и №…, пробивкой дверного и оконного проема между комнатами №… и №…, увеличением площади санузла за счет сноса и возведения перегородки между комнатами №… и №….

Признать за К.Г.Е. право собственности на квартиру №… общей площадью … кв.м., расположенную на … этаже в жилом доме № … по ул. … г. Тамбова. 

Решение может быть обжаловано сторонами в Тамбовский областной суд в течение 10 дней.

 

 

Судья -                                                                                                                       Е.В. Попова